不動産業を始めるにあたって
本日は「不動産業を始めるには何をすればいいのでしょうか？」という質問について、アシスト行政書士法務事務所代表の石井先生にお話をお伺いいたします。よろしくお願いします。
石井：よろしくお願いします。
ズバリ、不動産業を始めるにあたってまず何をすればいいのでしょうか？
石井：まずは前提条件を整えましょう。不動産業は「宅地建物取引業」といって国から免許を受けて行う事業です。そのため、国から免許を受けられるように前提条件を満たさなければなりません。
とにかく大前提として整えなければならない条件は、大きく分けて「場所」、「人員」、「お金」の３つがあります。他にも場合によって細かい条件が発生することはありますが、まずはこれらを整えなければなりません。
それぞれどういった条件なんでしょうか？
石井：１つ目に挙げた「場所」は、不動産業を営む事務所を指します。一般的にはオフィスビルの一室をイメージしていただければいいと思います。宅建業は扱う金額が大きいので、実態のつかめない業者やすぐに雲隠れできてしまう業者が出てくるのを防ぐためにも拠点をしっかりと構える必要があります。
２つ目の「人員」は、事務所に専属で勤めてくれる「宅地建物取引士」という人を指します。よく「宅建」とか「宅建士」と呼ばれることが多いですね。
不動産業者は、事務所の従業員５人につき１人の割合で宅地建物取引士を置かなければなりません。ちなみに、代表者が宅地建物取引士である必要はありません。
３つ目の「お金」は、開業資金ですね。皆様が最も気になるところだと思います。
会社設立の費用を除いたとしても、少なくとも２５０万円前後は必要になってきます。
主な費用としては次のものが挙げられます。
- 行政庁への申請費用
- 弁済業務保証金分担金＋保証協会への入会金 または 営業保証金
- 事務所賃料、オフィス用品、行政書士報酬等の必要経費
会社がまだできておらず設立も行うということであれば、上記の金額に加えて資本金や登録免許税、行政書士や司法書士等の専門家への依頼料といった費用がかかってきます。
これらの条件は、いつごろまでに整えておけばいいのでしょうか？
石井：すべて「宅建業免許の申請前」です。宅建業免許は事後報告が基本的な考え方なので、「これから整えるつもりです。」という申請は通用しません。「これだけの準備を整えています。免許をください。」というように申請しなければなりません。
宅建業免許を受けなければ不動産業を始められないので、開業をお考えの際はこれらの条件をいつごろ満たすことができるのかという点に注意しましょう。会社の設立など独立の準備ばかり整えても、宅建業免許を受けるための条件を満たすのに時間がかかっては意味がありませんから・・・。
独立の前に、「場所・人・お金」は要チェックということですね。
石井：おっしゃる通りです。細かい条件は見ていくと色々とありますが、一つ一つに注目しすぎてもなかなか進められません。まずはこの３つに絞ってチェックしていくと良いでしょう。
不動産会社を設立する
これから会社を設立して不動産業を開業しようという方もいらっしゃると思います。会社設立の手続きはどれくらいの時間と費用がかかるのでしょうか？
石井：会社の設立は大きく分けて「定款の作成と認証」、「設立登記の申請」という２つの手続きがあります。この２つ手続きだけでおよそ１ヶ月の期間がかかることが見込まれます。
なお、設立手続きの前に資金調達や役員構成の調整、顧問税理士探しなどやっておくべきことがあるので、実際には設立手続きに加えてさらに時間がかかります。それらを加味しても合計で２ヶ月程度を見込んでおくとよいでしょう。
費用面でいいますと、株式会社を設立する場合はどれだけ費用を抑えたとしても最低２４～５万円はかかるとお考え下さい。
設立の手続きとしては、まず何から手を付けていけばいいのでしょうか？
石井：まずは会社のプロフィールを決めていきましょう。会社を設立する際には「定款」という会社の憲法のようなものを作成する必要があります。会社のプロフィールは定款に記載されるのですが、プロフィールの中には記載しないとそもそも定款として認めてもらえなくなってしまうものもあります。ですので、第一に会社の基本情報を決めていくことが大切です。
一例ではありますが、当事務所に会社の設立をご依頼いただく際、お客様には下記事項を確認しております。
- 商号（会社の名前）を何にするか
- 事業目的を何にするか
- 本店所在地をどこにするか
- 資本金をいくらにするか
- 資本金を出資する人（発起人）は誰か
- 役員は誰をどの役職にするか
- 株式会社か合同会社のどちらにするか
- 事業年度はいつからいつまでにするか
決めることも沢山ありますね。それぞれ気を付けるべき点はありますか？
石井：特に注意が必要なのは「事業目的」です。宅建業免許を取得するにあたって、会社の事業目的に「不動産業をやります」という内容が記載されていないと申請を受け付けてもらえません。
もし記載せずに設立してしまっても後で変更することは可能ですが、登録免許税として３万円を法務局に支払わなければなりません。余計な出費を防ぐためにも、事業目的の記載には注意しましょう。
なお、記載に関しては「不動産の売買、賃貸、管理、交換およびこれらの仲介」といった書き方をすることが一般的です。一つずつ別項目にして記載することも可能です。
他に注意すべき点は、「本店所在地」です。宅建業免許を取得する際、宅建業を営む事務所はここで決めた本店所在地と同一にしなければなりません。本店は別の場所にあり、宅建業の事務所だけ専用に設けるという方法はとれません。
事業目的は特に注意が必要なんですね・・・！ところで、商号(会社名)は「○○不動産」とかにしないといけないのでしょうか？
石井：「不動産」というワードを商号に含める必要はありません。お好みの商号をつけていただいて大丈夫です。
また、商号が決まったら会社の印鑑を作成しましょう。会社の印鑑は実印・銀行印・角印の３つが必要となります。多くのはんこ屋さんがその３点セットで販売しているので、商号を伝えて作ってもらいましょう。住所や電話番号等が詳しく決まっている場合は、それらのゴム印横判も一緒にお願いしておいても良いと思います。
会社の印鑑の中でも、実印は設立登記に使用するので早めに用意しておきましょう。
会社の印鑑、必要とわかっていてもついつい忘れてしまいそうですね！他にも気を付けるべき点はありますか？
石井：気を付けるべきといいますか、ご質問をいただくことが多いのは「資本金」と「役員」です。
「資本金はどれくらいにすべきですか？」というご質問が多いですね。宅建業免許の取得に限った話でいえば、資本金の額はいくらでも大丈夫です。安すぎるから、高すぎるからといった理由で免許を取得できないということはありません。
しかし、資本金はいわば会社の信用度を数値化したものです。あまりにも安いと「この会社大丈夫かな・・・？」と思われてしまいかねません。
当事務所にご依頼いただくお客様は、大体の方が資本金を１００万円に設定されています。
役員については、「宅地建物取引士は役員にすべき？」というご質問が多いです。宅地建物取引士の方が役員でなくても、宅建業免許は取得できます。役員も務めてもらうか一般従業員として勤務してもらうかは、会社の事情に合わせて好きに決めていただいて大丈夫です。
宅建業免許取得だけに重きを置きすぎず、取得後の営業活動のことも考えて決めていくことが大切ですね。
石井：その通りです。宅建業免許の取得はいわばスタートラインに立つことですからね。大切なことではありますが、そこばかり見ていても良くないです。
また、営業活動に関連したお話として「株式会社か合同会社のどちらにすべきか？」というご質問もいただくことが多いです。こちらにつきましても、宅建業免許に限った話でいえばどちらでも大丈夫です。
しかしながら、合同会社の制度は日本ではまだまだ知名度が低いのが現状です。どうしても閉鎖的で小さい会社と思われてしまうことが多いです。不動産業界はまだまだ昔気質なところがあり、外面やメンツといった部分を重視する色が強いのでそういった点ではマイナスに働いてしまうこともあります。すでに仕事があって、あとは会社という立場だけが必要という方であればいいかもしれませんが、ここから新規で不動産業界に参入していくといった方は株式会社にされる方が無難でしょう。特に、「設立費用が安いから」という理由だけで合同会社を選択されることは当事務所ではおすすめしておりません。
恥ずかしながら私も、士業の先生にインタビューをするまで「合同会社」は名前を聞いたことがある程度でした。
石井：制度としての歴史は浅いので、知名度としてはそのくらいかなと思います。
ここまでお話しいただいたことに注意しながら会社情報を決め、定款を作成していくんですね。定款の作成の後に、「定款の認証」という手続きがあるということですがどのような手続きなのでしょうか？
石井：定款の認証は、公証役場という施設で行います。ちなみに、定款の認証は株式会社の設立にのみ必要な手続きですので、合同会社設立の場合は定款の認証が不要です。
定款はただ作成するだけでは使用することができません。公証役場にいる公証人というエラい人に「この定款でＯＫ！認証！」というお墨付きをもらわないといけません。
定款の原案ができたら公証人にチェックをしてもらい、手直しをしてから本番の認証という流れで行います。当事務所にご依頼いただく場合は、定款の作成から認証に至るまで全ての手続きを代行しております。
作成した定款のチェックを受けられるという点では安心感がありますね。チェックや認証に費用はどれくらいかかるのでしょうか？
石井：原案のチェックに手数料は発生しません。ですが無料だからといってあまりに何度もお願いしたり、そもそも定款認証が不要な合同会社の定款チェックをお願いしたりといったことは控えましょう。
認証には手数料が発生し、公証役場に支払う手数料５万円と、定款に貼付する収入印紙４万円分、認証後に受け取る定款の謄本代約２，０００円(部数によります)がかかります。
当事務所にご依頼いただける場合は、収入印紙の代わりに電子証明書というものを使用するため収入印紙代の４万円がかかりません。
定款認証をもし自分でやろうと思えば合計で９～１０万円の費用がかかるということですね。
石井：その通りです。
定款の認証が無事に終わったら、次は何をするのでしょうか？
石井：定款の認証が終わったら、発起人が「資本金の払込み」という作業を行います。資本金の額と発起人は定款を作成するときに決めているので、今度はそのお金を額面通りに用意できるんだぞということを証明する手続きを行う必要があります。
「資本金の払込み」ですね。どのように行うのでしょうか？
石井：一言でいえば、「自分の口座に自分で振込みをする」手続きです。少し変な感覚だと思います。例えば、田中太郎さんという発起人が資本金１００万円の会社を設立する場合、田中太郎さん個人名義の通帳に「振込 タナカタロウ １，０００，０００」と記帳されるようにする手続きです。
間違いがちなのは、残高があるから大丈夫と思ってしまうことや、ＡＴＭ等で「預入れ」をしてしまうことです。これでは誰が用意したお金なのかが証明できないため認められないことがあります。
また、すでに別の会社を経営されている方が会社名義の口座を使用してしまう間違いも多いです。代表者が同じでも、個人と会社は完全なる他人です。何ら関係のない他人がお金を用意したことと同じになってしまうので、こちらも認められません。
確かにそういった間違いは多そうです。それぞれが似通ってますからね。
石井：おっしゃる通りです。扱う金額も決して低いものではないので、できるだけスムーズに進めていきたいですね。
資本金の払込みが完了したら、次は設立の登記申請ですか？
石井：その通りです。定款認証と並ぶ会社設立の山場ですね。
書類の作成方法等を細かく説明していくとキリがないので割愛しますが、基本的には定款の内容を参照していけば作成できる書類ばかりです。法務局のホームページで書式をダウンロードできるので、こちらも参考にすると良いでしょう。
自分たちだけで用意するのはなかなか大変そうですね・・・。
石井：そういうときは専門家を頼りましょう！なお、当事務所は行政書士事務所のため登記手続きは法律上代行できません。ご依頼いただいた場合は、司法書士の先生と共同で進めております。
また、専門家に頼るよりは手間が増えてしまいますが法務局には予約制の無料相談窓口があります。こちらで作成方法等のアドバイスを受けることも可能なので、こちらも利用してみましょう。
それなら安心ですね。書類の準備が完了したらいよいよ申請ですが、申請費用や完了までの時間はどのくらいでしょうか？
石井：まず申請費用ですが、法務局に支払う登録免許税が最低でも１５万円(合同会社の場合は６万円)かかります。資本金の額をもとに計算されるので、資本金の額が高ければ登録免許税も高くなります。
次に完了までの期間は、法務局の混み具合によりますが申請から１０日前後です。書類の不備等がある場合は修正のため追加で数日かかります。
登記の完了予定日は申請の時に窓口で確認することができます。完了しても特に通知が来るわけではないので、何の連絡もなく完了予定日を迎えたら無事に終わったと考えて大丈夫です。
登記が完了後に何かすることはありますか？
石井：実を言うと、登記完了後の方がもっと大変です・・・。
まず、今後の手続きに必要となるので会社の登記簿謄本(履歴事項全部証明書)と印鑑証明書を法務局で取得しましょう。これらの書類が発行されるということで、設立登記が完了したことの確認にもなります。
会社の事情によりますが、代表的な手続きとしては会社名義の銀行口座開設、行政への各種届出（税金や労働保険、社会保険など）があるでしょう。
これらの手続きは会社の規模や業種によって異なるため、ご自身だけで行うのはかなり大変です。手続きで手一杯になってしまって、いつまでも経営を始められません。顧問を務めてもらう税理士や社会保険労務士等の専門家と一緒に進めていく方が確実です。
設立してからが本番ですね・・・！
石井：おっしゃる通りです。本来の目的は会社を作ることではなく経営をしていくことですからね。設立後は経営に専念するためにも、面倒な手続きは専門家にどんどん任せてしまいましょう。
宅建業免許を取得する
不動産業を開業するためには、国からの許可が必要なんですよね。
石井：その通りです。不動産業は「宅地建物取引業」と呼ばれ、国から免許を受けて行わなければなりません。
会社設立のお話をここまでしてきましたが、宅建業免許は必ず会社で受けるのでしょうか？
石井：宅建業免許は、会社だけでなく個人事業主としても取得することができます。ですが、実際はほとんどの方が会社名義で取得されています。
会社名義だけというわけではないんですね。ところで、宅建業免許には知事免許と大臣免許の２つがあると聞いたのですが、どこが違うのでしょうか？
石井：宅建業免許は、事務所をどこに構えるかによって取得する免許が異なります。
宅建業を営む事務所が１つの都道府県内にのみある場合は、その都道府県の知事免許を申請します。事務所が複数の都道府県内にある場合は、国土交通大臣免許(大臣免許)を申請します。
例えば、事務所が東京都に一つだけという場合や渋谷区と港区に１つずつあるという場合は東京都知事免許、東京都と神奈川県に１つずつ事務所があるという場合は大臣免許です。
事務所の数ではなく、場所によるという点に注意が必要ですね。
そのような違いが！事務所の場所による、という点に注意ですね。宅建業免許の取得には、どれくらいの時間と費用がかかるのでしょうか？
石井：時間としては、書類の作成や用意と合わせて２ヶ月程度ですね。申請してから免許が下りるまで約１ヶ月、書類の作成・用意に約１ヶ月という感覚です。
費用としては、行政に支払う申請費用が３３，０００円(国土交通大臣免許の場合は９０，０００円）かかります。
他に、保証協会に入会する場合は１１０万～１２０万円程度の費用がかかります。
結構時間もお金もかかりますね。余裕をもって動く必要がありそうです。宅建業免許の取得のためには、まず何をすればいいでしょうか？
石井：繰り返しにはなってしまいますが、「場所」、「人員」、「お金」の３つの大前提条件を整えるようにしましょう。
宅建業を営むための事務所や専任の宅地建物取引士は申請までに確保しなければなりません。事務所の内装写真を撮影して提出する必要がありますし、専任の宅地建物取引士を誰が務めるのかということも申請の時点で明らかにする必要があります。
そして、先ほどお話しした申請費用や保証協会への入会費用も工面しておく必要があります。
まずはその３つを軸に進めていくのがよさそうですね。この３つの中で特に手間がかかりそうなものはどれでしょうか？
石井：特に手間が多いのは「人員」、中でも専任の宅地建物取引士ですね。場所とお金に関してはご自身の裁量で進めていける部分が多いですが、人員はやはりどうしてもその方ご自身に動いてもらわなければならない部分が多くなってしまうのでどうしても「待ち」が多くなってしまいます。
特に専任の宅地建物取引士については手続きが複雑なので、「実はこれが終わっていなかった」ということが非常に多く生じています。
例えばどのようなことがあったのでしょうか？
石井：一番多いのは、「勤務先の登録」に関する問題です。宅地建物取引士には、会社として「この人を専任の宅地建物取引士として雇います(or辞めさせます)」という手続きと別に、宅地建物取引士自身が個人的に「私はこの不動産会社に勤めます(or辞めます)」という２つの手続きがあります。これらはどちらか一方を行ってももう一方には反映されません。
会社として専任の宅地建物取引士を辞めさせる手続きは済ませているものの、辞職した宅地建物取引士自身が個人的に行う方の手続きをやっていなかったというケースが非常に多いです。１０年以上前に辞めた会社に、登録上ではまだ勤めていることになっていたなんてこともよくあります。会社としては手続きをしているので、どうしても手続きが完了したつもりになってしまうんですよね。
宅地建物取引士の方の個人としての勤務先登録が残ったままになっていると、その登録を抹消してからでないとその方を専任の宅地建物取引士として迎え入れることができなくなってしまいます。登録の抹消には前の勤務先が発行する退職証明書や厚生年金加入歴の記録等の書類が別途必要になる場合があります。前の勤務先とのやりとりが必要となる場合があるという点でも、手間のかかる手続きといえますね。
他に多いのは、「宅地建物取引士証」に関する問題です。宅地建物取引士は、宅地建物取引士証といういわゆる免許証のようなものの交付を受けていないと宅地建物取引士として仕事をすることができません。
宅地建物取引士証の発行手続きにも時間がかかります。有効期限が切れていて更新が必要であったり、宅地建物取引士の資格試験に合格したばかりで発行申請をまだ行っていなかったりといった理由でさらに時間がかかってしまうことも多いです。
ここに時間をかけたくない場合は、専任の宅地建物取引士を務めてもらう予定の方に「宅地建物取引士証を見せてください。」とお願いしてみましょう。発行が済んでいなければ見せられないですし、見せてもらえたとしたら有効期限がいつまでかの確認にもなります。
宅地建物取引士の方の手続きは特に注意が必要ですね！それらの条件が整ったとして、どのような流れで行うのでしょうか？
石井：書類を作成・取得の上、都道府県庁に持参して申請するという流れです。
申請書類の書式は都道府県庁のサイトでダウンロードできます。この書類を埋めていくことで作成する他、身分証明書や登記されていないことの証明書といった公的書類を取得することも必要となります。
知事免許であれば、申請が受理されてから約１ヶ月後に事務所宛てに完了のハガキが届きます。このハガキを都道府県庁に持参すると、宅建業免許の免許証と交換することができます。この免許証受領をもって、宅建業免許の取得は完了となります。
免許証を受け取ったら、すぐに開業してしまっていいのでしょうか？
石井：宅建業免許の免許証を受け取っただけでは、宅建業を行うことができません。
宅建業は扱う金額が大きくなるため、宅建業を営むにあたって一定額を国に預けておかなければなりません。保険をかけておくというイメージです。
確かにそうですね。一定額というのはどれくらいでしょうか？
石井：事務所の数次第ですが、最低でも１，０００万円が必要です。
ですが、１，０００万円を急に用意できる業者さんはほぼいらっしゃいません。新規開業ならなおさらです。
大多数の業者さんが、１，０００万円を用意する代わりに保証協会への入会を選択されています。保証協会へ入会することにより、用意すべき金額が最低６０万円になるためです。
さすがに１，０００万円を急に用意するのは難しいですよね。安心しました。保証協会への入会はどのように行うのでしょうか？
石井：まず、費用としては先ほどお話しした６０万円込みで１１０万～１２０万円ほどかかります。
入会申請は、都道府県庁への申請が受理された直後に行うことができます。宅建業免許が下りるまでの約１ヶ月を待つ間に入会手続きを進めるとスムーズです。
ただし、保証協会への入会に必要な書類は都道府県庁への申請書類と同じかそれ以上のボリュームがあります。都道府県庁への申請書類と同時進行で準備を進めるくらいでちょうどいいですね。
また、入会手続きの一環として事務所での面談があります。代表者と専任の宅地建物取引士が出席する必要があるので、上手くスケジュールを調整しましょう。
入会手続きも免許の申請並みに大変そうです。保証協会といえば、「ハト」とか「ウサギ」と聞いたことがあります。それぞれ違いはあるのでしょうか？
石井：おっしゃる通り、保証協会にはハトとウサギの２つがあります。両者の間に大きな違いはありません。どちらに入会するかは自由です。支部が近くにある方、入会費用が安い方、知り合いの業者が入っている方など、皆様理由は様々です。
宅建業免許の申請だけでなく保証協会への入会も必要となると、自分たちでやるのは大変そうですね。
石井：申請書類も見慣れないものや言葉でいっぱいなので、ご自分だけで全て行うのはなかなか大変と思います。
当事務所にご依頼いただける場合は、申請書類の作成や取得の代行はもちろん、都道府県庁や保証協会への申請も代行しております。申請書類作成で手こずる方が多い、「事務所の写真撮影」も含めトータルでサポートいたします。
会社を作るところから宅建業免許の申請、保証協会への入会までお任せできるのであれば、楽で良さそうですね。
不動産業を始めるにはどのような手続きが必要なのか、全体像がつかめたような気がします。本日はありがとうございました。
石井：ありがとうございました！
