宅建業免許は、取得して終わりではありません。宅建業免許には有効期限があり、定期的に更新の手続きをしなければなりません。
更新の手続きは少なくとも新規申請の場合と同じか、場合によってはそれ以上の手間を必要とすることもあります。
宅建業を続けていくには避けて通れない手続きですが、手続きをしなければいけない時期が事前にわかっている以上しっかりと準備することができます。
有効期限はどれくらいなのか、更新の手続きはどのように行うべきなのか、このページで解説していきます。
なお「既に期限が迫っていて早急な更新が必要だ」という不動産業者様は、急ぎ状況を確認して必要な手続きを進める必要がありますので、免許更新サポートの活用もご検討ください。
宅建業免許には有効期間がある？
自動車運転免許に期限や更新があるのと同じで、宅建業免許にも有効期限があり、しかるべき期間に更新手続きを行わなければなりません。
宅建業免許の更新における提出書類は、新規で免許を取得する際に提出する書類と基本的には同じです。そのため、業務の繁忙期に更新の時期が重なると用意が間に合わなくなることもあるので注意が必要です。
| 有効期間 | 免許年月日から５年間 ※申請日からではありません。 |
| 更新期間 | 免許期間満了日の９０日前から３０日前までの間 ※早すぎてもいけません。 |
更新手続き中の営業は？
更新手続き書類の審査中でも、現在持っている免許は免許期間満了日までは有効なままなのでそのまま営業を続けることができます。
更新を忘れてしまうとどうなる？
免許期間満了日の３０日前までに更新手続きをしなかった場合
救済措置がある場合もありますが、都道府県によりますし保証はできません。法律上では免許期間満了日までに更新手続きを行えば免許は失効しないこととなっていますが、３０日前を過ぎてしまえば少なくとも始末書の提出は求められますし、厳しいところでは申請を受け付けてもらえないこともあります。
更新をしないまま免許期間満了日を迎えた場合
救済措置はありません。問答無用でいま受けている免許が失効してしまいます。
再度新規で宅建業免許を取得する必要があり、免許番号もリセットされて新しくなってしまいます。
宅建業免許の更新前に！変更している事項はありませんか？
現在営業をされている会社について、免許を受けた時または更新した時から、変わったことはありませんか？
宅建業では一定事項に変更が生じた場合には行政に届出をしなければなりません。
変更時に届出が必要になる一例
- 業者の商号・名称・氏名
- 役員の就任・退任
- 役員の氏名(結婚等に伴う改姓を含む)
- 専任の宅地建物取引士の就任・退任
- 専任の宅地建物取引士の氏名(結婚等に伴う改姓を含む)
- 本店・支店の所在地(同一都道府県内での移転)
※役員と専任の宅地建物取引士の住所については、変更があっても届出は不要です。
上記の事項につき変更があったにもかかわらず届出がされていない場合、更新の申請を受け付けてもらえません。更新に着手する前に、まずは会社として重要な事項に変更がなかったかを確認してください。
また、上記の変更は変更があった日から３０日以内に変更の届出をしなければなりません。期限を過ぎてからの変更の届出は受け付けてもらえないわけではないですが、始末書の提出を求められることがあります。
変更の届出が必要な場合は、更新をする前に変更の届出を済ませておく必要があります。
※変更の届出と更新申請を同時に受け付けてもらえる場合もありますが、変更届には提出期限があるので別途早めに提出しておくことをおすすめします。
当事務所でも、変更が行われていなかったために更新の申請を受け付けてもらえなかったという相談を非常に多くいただいております。
変更が必要なのに行われていなかった事例
- 代表取締役の変更があったが、変更の届出をしていなかった。
- 代表取締役や役員、専任の取引士が結婚して名前が変わったのに、変更の届出をしていなかった。
- 専任の宅地建物取引士に就退任があったが、変更の届出をしていなかった。
専任の宅地建物取引士については、業者として行う変更の届出とは別に宅建士が個人で行う「勤務先の変更」という手続きがあります。
この「勤務先の変更」だけを行って、業者としての専任の宅地建物取引士変更の届出を行わないでいる業者さんが非常に多いです。
- 専任の宅地建物取引士：「勤務先が変わったので届出をします。」
- 宅建業者：「ウチで雇っている専任の宅地建物取引士が変わったので届出をします。」
この２つの手続きは完全に別物です。どちらも完了していないとダメなのでお気を付けください。
新規申請とはここが違う！「宅地建物取引業経歴書」とは？
宅建業免許更新において提出する書類は新規申請とほぼ同じなのですが、大きく異なるものの一つに「宅地建物取引業経歴書」という書類があります。※添付書類(1)と記載されている書類です。
その名のごとく、宅地建物取引業に関してどのような売上を出してきたのかを免許の有効期間である５年分記載する書類です。
新規申請であれば当然経歴が無いので「新規」の２文字以外は何も記載する事項はありませんでしたが、更新の場合はそうはいきません。免許を受けている間宅建業をどのように行ってきたのか、その件数と価額(千円単位、千円以下切捨て)を記載する必要があります。
また、宅地建物取引業経歴書は事業年度ごとに５年分作成します。免許年月日を基準に５年分作成するのではないので気をつけましょう。
(例)事業年度が12月1日～11月30日の会社で、2020年4月1日に免許を受けた場合
免許の有効期間は2014年4月1日～2019年3月31日です。この免許を更新する手続きにおいて、宅地建物取引業経歴書は次のように記載します。
- 2020年4月1日から2020年11月30日までの経歴
- 2020年12月1日から2021年11月30日までの経歴
- 2021年12月1日から2022年11月30日までの経歴
- 2022年12月1日から2023年11月30日までの経歴
- 2023年12月1日から2024年11月30日までの経歴
更新手続きを初めて行う場合は、最初の１年のスタートは免許年月日となります。なお、最後の１年の締めは事業年度の末日です。免許の有効期限ではないので注意しましょう。
決算を終えたらその都度作成しましょう。
宅建業免許を受けている間の経歴を記載するといっても、更新手続きの段階で５年分を一気に作成するというのはなかなか難しいと思います。５年前のことなんて覚えていないですよね。
決算を終える度に、税理士とも話し合ってその事業年度の宅建業で何をしたのか振り返り、作成を進めておくことをおススメします。
更新前直近の内容には特に要注意！
宅地建物取引業経歴書に記載する経歴のうち、直近の１ヶ年分は同時に提出する決算書の内容と照らし合わせてチェックが入ります。
決算書を作成している税理士とも特によくご相談の上、決算書の内容と矛盾しないように作成するようにしましょう。
「経歴なし」の期間がある場合
仲介の実績も売買の実績もない期間があり、下記のように経歴書を一部空欄にせざるを得ない場合は、別途「理由書」の提出を求められます。
・更新の直近１ヶ年分の実績がない場合
・実績がない期間が連続して２ヶ年以上ある場合
何か悪いことをした結果として始末書を出している感覚になる方もいらっしゃいますが、あくまでも形式的な報告書のようなものと考えていただいて大丈夫です。
なお、実績がゼロまたは極端に少ない(５年間で１～２件)状態で更新を迎えることが複数回連続してしまうと、行政側から宅建業免許を出しておく意味がないと判断され、更新拒否や即時取消しとなる場合もあります。せっかく宅建業免許を受けたので、年に１件は実績をあげることを目指しましょう。
宅建業免許更新の際に変更届の未提出がよく問題になる
更新手続きの厄介なところは、更新手続きとは関係なく変更の手続きといった別の手続きをしなければならない場合があるところです。更新手続きのための書類を完璧に揃えていても、必要な変更手続きが済んでいなければ更新手続きの書類は受け付けてさえもらえません。
また、本来なら変更が生じればその都度変更手続きをしなければなりません。更新の時にまとめて行うというのはＮＧなので、更新手続きに集中するためにも変更手続きはその都度やっておきましょう。
とはいっても、更新手続きの書類を提出しに行った窓口で変更手続きが行われていなかったことが発覚するというのはよくあるパターンです。それが免許期間満了日の３０日前(更新手続き書類の提出期限)だったら目も当てられません・・・。
「変更手続きを忘れているものが何かしらあるかもしれない！」というくらいの気持ちで、何かが発覚しても変更手続きをするのに時間を設けられるよう、更新手続き自体も十分に余裕をもって行うようにしましょう。
「急ぎ免許更新の手続きを進めたい！」という方へ
当事務所では、宅建業免許の更新に関する手続き代行・サポートサービスを提供しています。期限が迫っていて急ぎ免許更新を行わなければならない不動産業者様や、支店の数や専任宅地建物取引士の人数が多く、書類収集と作成が大変という不動産会社様は、一度ご相談ください。
まとめ
- 宅建業免許には、５年間の有効期限がある。
- 有効期限は書類提出日ではなく免許が下りた日(免許年月日)を基準にカウントする。
- 宅建業を続けたいのであれば、免許期間満了日の９０日～３０日前までに更新の手続きをする必要がある。
- 更新手続きをしないまま免許期間満了日を迎えると、宅建業免許は失効してしまう。
- 更新手続きに移る前に、一定事項に変更が生じていた場合はその変更手続きを済ませておかなければ更新申請を受け付けてもらえない。
- 更新手続き特有の書類として、「宅地建物取引業経歴書」という免許の有効期間中に行った宅建業の内容を記載する書類がある。
- 更新手続き以外にも、変更手続きといった別の手続きが必要になる場合もあるため、更新手続きの期限(免許期間満了日の３０日前)ギリギリに間に合わせるのではなく早めに準備しておくと良い。
