【インタビュー】不動産業の事業縮小の手立て何をどう削るべきなのか？

事業の縮小も悪いことばかりではない！削るべきコストはオフィスの賃料？

新型コロナウイルスの感染拡大が収まらず、不動産業に限らず様々な事業が苦境に立たされています。

本日は、厳しい状況下でも不動産業を続けていくための方法をアシスト行政書士法務事務所代表の石井先生にお伺いいたします。よろしくお願いします。

石井：よろしくお願いします。

やはりこれまでと同様の経営が厳しいとなると、まず手を付けるべきはコストカットでしょうか？

石井：そうでしょうね。新型コロナウイルスの影響が出始めてすぐの頃は各種助成金や補助金、融資の制度がありましたが今後そのような大型給付が行われる可能性は低いです。

そうなると、やはり削減できるコストは削減して事業の縮小に舵を切るのが賢明ですし、そうする不動産会社さんも増えてきています。

広げてきた事業を縮小するとなると、それなりに大きな決断となりそうです。

石井：確かに今までやってきた事業を縮小するのは勇気がいることかもしれませんが、最近ではいわゆる「コンパクトな経営」がトレンドになりつつあります。

事業の縮小といっても、これまでのお客様との関係を切ったりとか、人件費削減のためいたずらに社員を解雇したりとかといったことは避けたいでしょうし、私もおすすめできません。

コストカットに関して多くの不動産会社さんがメスを入れているのは、「事務所」です。

より小さなオフィスに切り替えていくということでしょうか？

石井：おっしゃる通りです。最近ではテレワークの推奨もあって、大きなオフィスを必要とする不動産会社さんが減ってきています。そのため、賃料が抑えられる規模の小さいオフィスへの移転や他社との同居、支店の廃止といったご相談をいただくことが多くなりましたね。

確かに、社員を出社させる必要がなければ大きなオフィスである必要はないですね。寄せられた相談の内容について詳しくお伺いしたいです！

石井：一番多いのは本店オフィスの移転ですね。小さなオフィスに移転して賃料を抑えたいという不動産会社さんからのご相談を多くいただいております。

また、よりコストが抑えられるシェアオフィスへの移転や社長のご自宅を自宅兼事務所にしたいといったご相談も増えてきています。

毎月かかる賃料を削減するだけでもかなり違いますよね。そういえば、シェアオフィスや自宅を事務所にしたい場合は少々面倒だと聞いたことがあるのですがどうなのでしょうか？

石井：その通りで、シェアオフィスや自宅兼事務所は行政からするとまだまだ特殊な事例として扱われているため審査や条件が厳しくなってしまっているというのが現状です。シェアオフィスの場合は「シェアオフィス内で他のスペースを使用している会社とは完全に独立した空間を作る」、自宅の場合は「生活スペースと事務スペースを完全に分ける」といった制約がかかってきます。

ですので、不動産会社さんにはより入念な準備を行っていただけるようお早めのご相談をお願いしています。

コスト削減ばかりにこだわるあまり、行政からＮＧを喰らってしまっては元も子もないですからね。

石井：そうですね。移転をお考えの場合はお早めにご相談いただければと思います。

他の方法として「他社との同居」とありましたが、このような方法をとることも可能なのでしょうか？

石井：不動産業もとい宅建業の免許においては、原則として他の会社や個人事務所との同居が認められていません。シェアオフィスの話でも少し触れましたが、他社からの独立性を保つことが難しいためです。

ですが、あくまで「原則」なので「例外」があります。都道府県により扱いは多少異なりますが、一定以上の高さのパーティション等で区切ることにより同居する他社のスペースを一切通ることなく自社までたどり着くことができるルートを設けることで同居が認められる場合があります。

言葉だけでお話しするのはなかなか難しいですが、簡単な例をあげればこんな感じです。

他社と同居(間借り)するというのも、コストは抑えられるかもしれませんが色々と制約が多いんですね。

石井：その通りです。パーティションや壁の設置は大規模な工事になることもあるので、会社さんから他社との同居のご相談をいただいた場合は基本的に直接お伺いして区切り方のアドバイスをさせていただいています。

本店の規模の縮小によるコストカットのほか、「支店の廃止」も確かにコストカットにつながりそうです。

石井：不動産業は最低限本店一つあれば経営できるので、支店の廃止は大きなコストカットにつながります。先ほどまでのお話にもあったように、今はテレワーク等で本店さえも必要としない形態に移りつつあるわけですから、支店を廃止してしまおうという会社さんも増えてくるということですね。

支店とはいえ、オフィスの賃料などのランニングコストは本店と同じくらいかかりますからね。

石井：ランニングコストでいえば、オフィスの賃料ももちろんのこと、不動産会社が加入する宅建協会の会費や弁済業務保証金分担金を節約できるというのも大きいですね。協会はオフィス単位で加入するので、支店が増えればそれだけ会費や弁済業務保証金分担金も増えていきます。廃止となった支店については協会を退会することになるので、コストカットにつながります。

確かにそれも大きな節約になりますね！支店の廃止に関して何か注意点はありますか？

石井：支店を廃止する場合でも行政への届出が必要となるのですが、これを忘れてしまう会社さんが意外と多いんです。新設や移転とは異なり支店が無くなってしまうわけなので、もう関係ないと思ってしまう会社さんが多いんですね。届出をしていないと行政から思わぬお叱りを受けてしまいかねない上、宅建業免許の更新の際に支店の廃止届を行っていないことが発覚すれば更新申請を受け付けてもらえない場合があります。

さらに、支店にて政令使用人(支店長)と専任の宅地建物取引士を務めていた方の人事についても届出が必要となります。本店や他の支店で政令使用人や専任の宅地建物取引士を務めるのであれば、廃止となる支店以外にも届出が必要となります。

廃止になるから関係ない、では通らないわけですね。場合によっては新しく作るときより大変かも・・・。

石井：その通りです。そして、廃止となる支店が本店とは別の都道府県にある会社さんはもっと大変です。例えば東京都に本店がある不動産会社が神奈川県に一つだけあった支店を廃止した場合、その会社のオフィスは東京都内にのみ存在することになります。このとき、その不動産会社は国土交通大臣免許から東京都知事免許への免許換えという手続きを行う必要があります。

免許換えは新規免許申請と同じかそれ以上の手間と時間がかかるので、国土交通大臣免許を受けていて支店の廃止をご検討の不動産会社さんはより注意が必要です。

支店廃止も一筋縄ではいかないですね。

石井：実は手続きが多い上、「どうせ廃止になる支店のためになんでこんな労力を・・・」といったようにモチベーションを保ちにくいこともありますね。

いずれにしても、支店廃止だけでなく移転、同居をお考えの会社さんはお早めにご相談いただければと思います。

移転や同居による事務所規模の縮小、支店の廃止をする不動産会社が増えることでに経営がよりコンパクトになれば、いずれはオフィスそのものが不要となるような時代が来るかもしれないですね。

石井：そうなればコストも手間も省けていいですよね。

人員整理もやむなし・・・。注意すべき点とは？

オフィスに関しては色々とコストカットができそうですが、他に何かコストカットが見込めるものはありますか？

石井：オフィス関連の費用以外でいえば、やはり人件費ですね。心苦しいですが、多少のリストラや減給はコストカットにおいて避けて通れません。

人件費も大きなコストですからね。人員整理についても相談は寄せられているのでしょうか？

石井：人員整理について一番多くご相談いただくのは、「専任の宅地建物取引士の雇用形態」についてです。

「専任の宅地建物取引士」って、従業員の５人に１人以上の割合で設置する宅地建物取引士のことですよね。

石井：そうですね。役員ではないものの、専任の宅地建物取引士は不動産会社において重要な人材です。そのため、「専任の宅地建物取引士は必ず正社員として雇用しなければならないのか」というご相談をいただくことがとても多いです。

専任の宅地建物取引士がいなければ不動産業自体できないので、正社員でなければいけない気もしますが・・・。

石井：実は宅建業免許において、専任の宅地建物取引士の雇用形態については審査の対象となっていないんです。宅建業免許において専任の宅地建物取引士に求められる「専任性」さえ満たしていれば、極端な話アルバイトの方が務めていても宅建業免許に関しては問題ありません。

そうなんですね！意外でした。ですが雇用形態となると社会保険や年金なども絡んでくるので、宅建業免許の問題だけでは済まなさそうです。

石井：まさしくその通りです。宅建業免許においては問題ないですが、管轄の社会保険事務所や税務署によっては専任の宅地建物取引士の雇用形態についてかなり厳しくチェックされます。

宅建業免許において求められている「専任性」を担保するという意味でも、専任の宅地建物取引士は正社員として雇用するのが望ましいでしょう。コストカットのためにやむを得ず契約社員やアルバイトとして雇用するという場合は、管轄の社会保険事務所や税務署等に確認をとることも忘れずに。

そして何より専任の宅地建物取引士を務めてくださる方ご本人ともよく話し合いましょう。専任の宅地建物取引士の方が辞職してしまえば、不動産業自体が行えなくなってしまいます。それだけ重要な役職を務めてくださる人員なので、双方が納得のいく形で雇用できるようにすることが大切ですね。

人員整理をする上ではやはりそういった点に気をつけなければいけませんね。ところで、人員整理を行った場合は宅建業免許に関して何か手続きが必要となるのでしょうか？

石井：行政への届出に関しては、役員(代表者含む)や専任の宅地建物取引士、政令使用人といった特定の役職に就いている方の就退任については届出が必要です。なお、一般従業員の変更について行政への届出は不要です。

また、協会の支部によっては変更の手続きを求められることがあるので所属している支部に確認しておくことが大切です。

なおこれは行政への届出事項ではありませんが、社内に備え付けてある「従業者名簿」の書換えが必要となります。忘れてしまう会社さんが多いので注意が必要です。

役員などの役職がある方については届出が必要ということですね。何か注意すべき点はありますか？

石井：忘れてしまう方が多いのは、「役職だけ下りる」場合ですね。役員や専任の宅地建物取引士、政令使用人を務めていた方がその役職を辞し、一般従業員として会社には残るといった場合にも退任の届出が必要となります。本人が会社からいなくなるわけではないので、つい忘れてしまいがちです。

解雇ではないにせよ役職だけ下りてもらう、という方法をとる会社ももしかしたら増えてくるかもしれませんね。

石井：解雇してしまうのは辛いものがありますからね。役職だけ下りてもらって少しだけ減給するという方法で人件費削減を図るというのも一つの手なのかもしれません。

「事務所」と「人員」は宅建業免許において非常に重要！コストカットも慎重に。

本日はありがとうございました。オフィスに関する費用と人件費の面から、不動産会社経営のコストカットについてお伺いできました。

石井：こちらこそありがとうございました。事業の縮小というとどうしてもネガティブなイメージがありますが、特に小規模オフィスを用いたコンパクトな経営なんかは今後増えてくるのではないでしょうか。「大きなオフィスや数多くの支店を経営していくことこそが成功の証！」といった考え方が古くなる時代がもしかしたら来るかもしれませんね。

事業縮小やコストカットも悪いことばかりではないのかもしれないですね。

石井：そうですね。

最後に、このインタビュー記事をご覧いただいている皆様にメッセージをお願いします！

石井：色々と厳しい状況が続いていますが、今回は当事務所に多く寄せられているご相談の内容をもとにコストカットについてお話しさせていただきました。皆様の経営の一助となれば幸いです。

また、今回お話ししたオフィスや人員の変更は宅建業免許においてとても重要な事項です。行政への届出が必要となることがほとんどなので、お困りの場合はぜひ当事務所までご相談ください。書類の作成や届出までトータルでサポートいたします。