相談者：建設会社社長
弊社では建設業を営んでいます。私が宅建士の資格を取得したこともあり、建売住宅の販売や仲介を行う目的で、宅建業を行う別会社の設立を検討しています。
新会社の代表及び専任宅地建物取引士は私が務めるつもりです。なお、建設業の経営管理者と専任技術者は私ではなくそれぞれ別の者が務めております。
また、新設する宅建業の会社の事務所は建設業の会社と同じ場所にするつもりです。会社は別ですが、代表者どちらも私で、スタッフには状況に応じて両方の業務に従事してもらう予定ですので、実質的には一つの会社で業務を行っている事務所を区分するといったことは考えておりません。
現状としてはこのような方針ですが、宅建業開業が可能かどうか、注意すべき点等を教えていただけますでしょうか。
回答：行政書士 石井宗信
お伺いした方針のままでは、残念ながら宅建業免許を取得することができません。
まず、専任宅地建物取引士は別会社において代表者に就任することができません。今回のケースのように、建設会社の代表を務めつつお客様が新設会社にて専任宅地建物取引士に就任されますと、宅建士としての専任性を欠くことになり宅建業法に違反してしまいます。
そのため、専任宅地建物取引士を別の方に務めていただくか、建設会社の代表者を別の方に務めていただくか、いずれかの対応が必要です。
なお、建設会社において経営管理者と専任技術者をお務めの方は、新設会社において専任宅地建物取引士はもちろん代表者に就任することもできません。経営管理者と専任技術者も宅建士と同様に専任性を求められますので、それを欠くことになれば建設業の営業許可にも影響してしまいます。
次に、事務所に関しても問題がございます。宅建業免許では、フロア内に別法人が同居する場合はパーティション等を用いて事務所を区分しなければなりません。経営母体が同じでも、会社登記簿がそれぞれに出ている以上は別法人であることに変わりはありません。無関係な別会社とフロアを共有しているのと同じように対応する必要があります。
事務所内にパーティションを設置して区切るか、難しい場合は新設会社の本店所在地を別の場所にしましょう。
加えて、建設業と宅建業のスタッフはそれぞれ分けることが望ましいです。建設業の営業許可を受けている会社と宅建業免許を受ける会社はあくまでも別法人です。建設会社には宅建業免許がないですし、宅建業の会社には建設業許可がありません。例えば建設会社に所属しているスタッフが宅建業の範囲まで対応すると、無免許営業と捉えられてしまうおそれもあります。
何かトラブルが生じた場合に責任の所在を明確にするためにも、建設業も宅建業もそれぞれの会社に所属しているスタッフが専属で対応しましょう。
宅建業とは別の会社を設立する場合は、「人員」と「場所」の要件に注意しましょう。
宅建業免許では、専任宅地建物取引士が「専属」で会社に勤めていること、事務所が会社の「専有」であることといったように、とにかく宅建業の会社が人員、場所共に専有していることを求められます。
経営母体が同じであっても、別会社は別会社です。宅建業を営む会社とは別会社を設立する場合は、人員や事務所に重複がないように気をつけましょう。
専任宅地建物取引士は、別会社の代表に就任できません。
専任宅地建物取引士は、別会社での代表就任はもちろん、一般従業員としての勤務も認められていません。そのため、すでに会社の代表者を務めている状態で、別会社を設立して専任宅地建物取引士に就任することはできません。
このような場合は、専任宅地建物取引士を別の方に務めていただくか、既存の会社の代表者を別の方に交代する必要があります。
なお、代表者を兼任することはできます。専任宅地建物取引士に就任しないのであれば、既存の会社で代表者を務めつつ、ご自身を代表者とする別の宅建会社を設立することが可能です。
事務所の同居についても注意が必要です。
新設する宅建会社の本店所在地を、既存の会社と同じ場所にする場合は注意が必要です。
宅建業免許においては、原則として別法人との同居が認められていません。やむを得ず同居する場合には、フロアを高さ１８０ｃｍ以上のパーティションで区切る等の方法により、それぞれの事務所スペースを独立させる必要があります。
繰り返しになりますが、経営母体が同じであっても別法人であることに変わりはありません。別法人と同居している気がしないかもしれませんが、無関係の知らない会社と同居していることと状況は同じであることを意識しましょう。
スタッフの配置にも注意しましょう。
既存の会社と宅建業の会社のスタッフは、それぞれ分けることが望ましいです。宅建業の会社の名義を用いて契約等を行っても、対応したスタッフが既存の会社（つまりは別会社）に所属している方であると、厳密に言えば宅建業免許を持たない会社のスタッフが対応した、無免許営業として扱われる場合があります。
既存の会社と宅建業の会社のスタッフはそれぞれ分けて、会社に専属のスタッフとして配置するようにしましょう。
別会社の設立が難しければ、既存の会社で宅建業免許を取得するのも手です。
会社として宅建業以外の業種を兼業することは問題ないので、社内に宅建業の部署を設ける形で既存の会社にて宅建業免許を取得するというのも一つの手です。
別会社が存在しないので、人員の重複や事務所の同居といった問題が生じることはありません。
人員や場所の要件を満たすことがどうしても難しい場合は、別会社を設立せずに宅建業免許を取得することもご検討ください。
以上の通り、宅建業の会社とは別の会社を設立する場合には特に「人員」と「場所」の重複が生じないことに配慮する必要があります。
場所に関しては重複が生じてもパーティションで区切る等により対応できることがありますが、人員については重複が許される場面がなく、人員配置を切り換えることで重複が生じていない状態にしなければなりません。
当事務所にも、すでに会社を経営している状態で宅建業を行う別会社を設立されたい方からのご相談が多く寄せられています。宅建業用の別会社の設立をお考えの方は是非ご相談ください！
まとめ
- 既存の会社と別に、宅建業を行う会社を設立する場合は、宅建業免許における「人員」と「場所」の要件に注意する。
- 専任宅地建物取引士は別会社の代表に就任することができないので、新設する宅建業の会社の専任宅地建物取引士は代表者以外の人が務める必要がある。
- 既存の会社と宅建業を営む新設会社の本店所在地が同じになる場合は、別法人との同居とみなされるのでパーティションで区切る等の対応が必要となる。
- 別会社と同居しているか否かは、会社登記簿上の本店所在地によって判断される。
- 人員の重複や事務所の同居といった要件をクリアすることが難しい場合は、別会社を設立せずに既存の会社で宅建業免許を取得するという選択肢もある。
