相談者：不動産会社社長
これまで宅建業一本で経営してきたのですが、事業拡大のため別業務への進出を考えています。税金対策等諸々の都合により、別業務は新たに会社を設立して行うつもりです。
宅建業は少人数で経営しているため、専任宅地建物取引士は代表の私が務めております。
この状態で、新たに設立する会社にて私が代表者に就任することは可能でしょうか？
また、宅建業の事務所には別の会社が同居してはならないと聞いたことがあります。新しく設立する会社は業務の都合で登記簿上の本店所在地は宅建業の会社と同一にするつもりなのですが、実際の事務所は別の場所に置き、登記簿上の本店所在地においては事務所機能を一切持たせません。この場合でも、同居しているものと扱われるのでしょうか？
回答：行政書士 石井宗信
お伺いした方針では、残念ながら別会社の設立は難しいです。理由としては、宅建業免許において重要となる人員と場所の要件を満たすことができなくなることが挙げられます。
人員の要件からお話ししますと、専任宅地建物取引士は別会社において代表者に就任することができません。今回のケースのようにお客様が専任宅地建物取引士を務めつつ別の会社で代表者に就任されますと、宅建士としての専任性を欠くことになり宅建業法に違反してしまいます。
そのため、専任宅地建物取引士を別の方に代わっていただくか、新設会社の代表者を別の方に務めていただくか、いずれかの対応が必要です。
次に場所の要件をお話ししますと、別法人と同居しているか否かは登記簿上の本店所在地によって判断されます。登記簿上の本店所在地に事務所の実態がなかったとしても、同居しているものとして扱われてしまいます。
事務所内にパーティションを設置して区切るか、難しい場合は新設会社の本店所在地を別の場所にしましょう。
宅建業とは別の会社を設立する場合は、「人員」と「場所」の要件に注意しましょう。
宅建業免許では、専任宅地建物取引士が「専属」で会社に勤めていること、事務所が会社の「専有」であることといったように、とにかく宅建業の会社が人員、場所共に専有していることを求められます。
経営母体が同じであっても、別会社は別会社です。宅建業を営む会社とは別会社を設立する場合は、人員や事務所に重複がないように気をつけましょう。
専任宅地建物取引士は、別会社の代表に就任できません。
専任宅地建物取引士は、別会社での代表就任はもちろん、一般従業員としての勤務も認められていません。
そのため、代表者ご自身が専任宅地建物取引士を務めている場合、ご自身を代表者とする別会社を設立することはできません。
代表者ご自身が専任宅地建物取引士を務めている場合は、専任宅地建物取引士を別の方に交代するか、新設する会社の代表者を別の方に務めていただく必要があります。
なお、代表者を兼任することはできます。専任宅地建物取引士に就任していなければ、宅建業を行う会社で代表者を務めつつ、ご自身を代表者とする別会社を設立することが可能です。
事務所の同居についても注意が必要です。
新設会社の本店所在地を、宅建業を行う既存の会社と同じ場所にする場合は注意が必要です。
宅建業免許においては、原則として別法人との同居が認められていません。やむを得ず同居する場合には、フロアを高さ１８０ｃｍ以上のパーティションで区切る等の方法により、それぞれの事務所スペースを独立させる必要があります。
繰り返しになりますが、経営母体が同じであっても別法人であることに変わりはありません。別法人と同居している気がしないかもしれませんが、無関係の知らない会社と同居していることと状況は同じであることを意識しましょう。
なお、同居しているか否かは原則として会社登記簿上の本店所在地によって判断されます。登記簿上の本店所在地のみ同じで、実際の事務所は別の場所にあるという場合でも、同居しているものと判断されます。
以上の通り、宅建業の会社とは別の会社を設立する場合には特に「人員」と「場所」の重複が生じないことに配慮する必要があります。
場所に関しては重複が生じてもパーティションで区切る等により対応できることがありますが、人員については重複が許される場面がなく、人員配置を切り換えることで重複が生じていない状態にしなければなりません。
当事務所にも、すでに宅建業の会社を経営している状態で別会社を設立されたい方からのご相談が多く寄せられています。別会社の設立をお考えの方は是非ご相談ください！
まとめ
- 宅建業を行う会社と別の会社を設立する場合は、宅建業免許における「人員」と「場所」の要件に注意する。
- 専任宅地建物取引士は別会社の代表に就任することができないので、宅建業の会社で代表者自身が専任宅地建物取引士を務めている場合は、専任宅地建物取引士を交代するか、別会社の代表者を別の方に務めてもらうことが必要となる。
- 宅建業を営む会社と別会社の本店所在地が同じになる場合は、別法人との同居とみなされるのでパーティションで区切る等の対応が必要となる。
- 別会社と同居しているか否かは、会社登記簿上の本店所在地によって判断される。
