【徹底解説】支店設置に伴う宅建業免許の大臣免許換え

• 本店一つで続けてきた宅建業だけど、事務所一つではそろそろ手狭になってきた・・・。
• せっかくなので地方に支店を設けて、全国展開も視野に入れて事業の拡大を図っていこう！

このようにお考えの方は、宅建業の国土交通大臣免許(大臣免許)を受ける必要があります。本店一つで宅建業をやっていた方は都道府県知事免許を受けているはずですので、大臣の宅建業免許への免許換えが必要になります。

大臣免許への免許換えとはどのような手続きなのか、その全体像をこのページで徹底解説していきます。

「大臣免許」と「知事免許」の違いとは？

現在宅建業を営まれている方であればご存知と思いますが、宅建業を営むためには国からの免許(宅建業をやってもいいですよ)を受ける必要があります。

国からの免許を受けることに違いはないのですが、その免許を出してくれる人が国土交通大臣なのか、各都道府県知事なのかという違いがあります。

どちらから免許を受けるのかというと、それは宅建業を営む事務所の所在地によって決まります。

間違えやすいのが、事務所の「数」は関係ないという点です。事務所が１００ヶ所あってもそれが全て東京都にあれば免許を受けるのは東京都知事からですし、事務所が２ヶ所でも本店は東京都、支店は神奈川県にあるという場合は国土交通大臣から免許を受けることになります。

大臣免許への免許換えとは？　必要になるのはどんな場合？

宅建業を営む事務所の所在地によって、知事免許か大臣免許のどちらを取得すべきかが異なるということはお分かりいただけたと思います。

事務所が２つ以上の都道府県にある場合は大臣免許を受けなければならない、ということは、知事免許を受けている業者は他の都道府県に事務所を置くことはできない？

・・・そんなことはありません。知事免許を受けている(つまり、１つの都道府県内にのみ宅建業を営む事務所を設けている)業者が他の都道府県にも事務所を設ける場合は、今持っている知事免許を大臣免許に移行するという「免許換え」の手続きをとることになります。

免許換えの手続きが必要になるのは全部で３パターンあります。

1. 知事免許から大臣免許への免許換え(事務所を他の都道府県にも設けた)
2. 大臣免許から知事免許への免許換え(事務所の数を減らした等)
3. 知事免許から別の都道府県知事免許への免許換え(事務所を移転した等)

どれも免許換えという点では同じなので、このページでは１．知事免許から大臣免許への免許換えについて解説していきます。

免許換えに着手する前に！実は変更していた、ということはありませんか？

現在営業をされている会社について、免許を受けた時または更新した時から、変わったことはありませんか？宅建業では一定事項に変更が生じた場合には行政に届出をしなければなりません。

変更時に届出が必要になる一例

• 業者の商号・名称・氏名
• 役員の就任・退任
• 役員の氏名(結婚等に伴う改姓を含む)
• 専任の宅地建物取引士の就任・退任
• 専任の宅地建物取引士の氏名(結婚等に伴う改姓を含む)
• 本店・支店の所在地(同一都道府県内での移転)

※役員と専任の宅地建物取引士の住所については、変更があっても届出は不要です。

上記の事項につき変更があったにもかかわらず届出がされていない場合、免許換えの申請を受け付けてもらえません。免許換えに着手する前に、まずは会社として重要な事項に変更がなかったかを確認してください。

また、上記の変更は変更があった日から３０日以内に変更の届出をしなければなりません。期限を過ぎてからの変更の届出は受け付けてもらえないわけではないですが、始末書の提出を求められることがあります。

変更の届出が必要な場合は、免許換えをする前つまり現在免許を受けている都道府県において変更の届出を済ませておく必要があります。

※変更の届出と免許換え申請を同時に受け付けてもらえる場合もありますが、変更届には提出期限があるので別途早めに提出しておくことをおすすめします。

当事務所でも、変更が行われていなかったために大臣免許への免許換え申請を受け付けてもらえなかったという相談を非常に多くいただいております。

変更が必要なのに行われていなかった事例

• 代表取締役の変更があったが、変更の届出をしていなかった。
• 代表取締役や役員、専任の取引士が結婚して名前が変わったのに、変更の届出をしていなかった。
• 専任の宅地建物取引士に就退任があったが、変更の届出をしていなかった。

※専任の宅地建物取引士については、業者として行う変更の届出とは別に宅建士が個人で行う「勤務先の変更」という手続きがあります。この「勤務先の変更」だけを行って、業者としての専任の宅地建物取引士変更の届出を行わないでいる業者さんが非常に多いです。

• 専任の宅地建物取引士：「勤務先が変わったので届出をします。」
• 宅建業者：「ウチで雇っている専任の宅地建物取引士が変わったので届出をします。」

この２つの手続きは完全に別物です。どちらも完了していないとダメなのでお気を付けください。

免許換えの手続きの大まかな流れ

免許換えというネーミングなので今ある免許を移行するだけでそこまで大変なものではないと考えられる方も少なくありません。しかし、実はそうではありません。

感覚としては、新規で免許を取り直すものだとお考えください。おおまかな流れとしては次の通りです。

１．支店となる事務所を決める

当たり前といえば当たり前ですが、まずは支店となる事務所をどこにするのかを決めておきましょう。
免許換えの申請は感覚的には新規で免許を取り直すのと同じです。つまり、免許換えの申請の時点で支店となる事務所が使える状態にしていなければならないのです。賃貸借契約の締結はもちろんのこと、接客スペースや事務スペースを設けるなどといった宅建業を営む事務所としての整備も忘れてはなりません。

２．支店の専任の宅地建物取引士と政令使用人を手配する

専任の宅地建物取引士の手配

このページをご覧の方はすでに免許を取得し宅建業を営まれている方でしょうからご存知かとは思いますが、事務所ごとに従業者５人に１人以上の割合で専任の取引士を置かなければなりません。

事務所ごとなので、本店と支店それぞれに専任の取引士を置かなければならないことになります。支店で宅建業を営むためには、最低でも１人は専任の取引士を本店とは別に用意する必要があります。

※新しく専任の宅地建物取引士を手配することが難しい場合
本店においてすでに２人以上の専任の宅地建物取引士がいらっしゃれば、そのうち何人かを支店勤務にすることで解決を図ることができます。

政令使用人の手配

本店１つのみで宅建業免許を取得された方にはあまり聞きなじみのない役職ですが、これはいわゆる「支店長」にあたるものです。役員として登記されるわけではなく、「支店長」や「支部長」、「エリアマネージャー」など役職名も自由ですが、宅建業免許においては「政令使用人」という立場とされ、役員と同じ扱いを受けます。そのため、欠格事由に該当するなどの事情がある場合には免許が受けられません。

政令使用人は、会社の代表者が事務所に常勤できない場合にその事務所の代表者としておかれるものです。代表者１人が複数の事務所に常勤することは不可能ですから、支店を作る場合には支店を代表する政令使用人を置く必要があるということです。

ちなみに、政令使用人は専任の宅地建物取引士が務めることもできます。政令使用人かつ専任の宅地建物取引士という形にすれば、支店の営業を１人に任せることもできます。

※注意
専任の宅地建物取引士も政令使用人も、その支店に専属で勤務しているということが大前提です。そのため、遠方に居住している方を専任の宅地建物取引士や政令使用人に置いたとしても申請が通らない場合があります。例えば、大阪に新しく支店を作るにあたってそこでの専任の宅地建物取引士を東京在住の方にする、といった場合は注意が必要です。新たに大阪の支店に勤務するのに住民票上の住所が東京のままになっている場合などは、別途追加で大阪での住所を証明する書類等の提出を求められる場合があります。

３．書類を作成し、申請＆登録免許税の納付

必要書類は、新規で免許を取得するときとほぼ同じです。

東京都庁の宅建業免許サイト

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/sinsei/491menkyo00.htm

書類を作成したら、いよいよ申請に行きましょう。申請先は、本店所在地を管轄する都道府県庁です。本店が東京都にあれば、東京都庁にて申請することになります。支店の場所や数は関係ないので注意しましょう。

申請書類は、正本・副本・申請者の控えの合計３部必要になります。副本と申請者の控えはコピーでＯＫです。

申請と同時に、手数料として登録免許税を納付することになります。大臣免許への免許換えの場合は、９万円が必要になります。
また、申請窓口は都道府県庁ですが納付先は都道府県庁ではありません。そのため、知事免許と支払いの方法が異なります。都道府県庁ごとに指示が異なる場合があるので、９万円を現金で持参しましょう。

申請書類が受理されると、都道府県庁から書類が地方整備局というところに送られます。宅建業免許に関して、都道府県庁の窓口をより大枠で束ねているようなイメージです。

都道府県庁の窓口では書類に不備がないかどうかだけが確認され、実際に免許を与えるかどうかの審査はこちらで行うことになります。都道府県庁の窓口で受け付けてもらえても、免許がもらえるかどうかはここでの審査次第です。

地方整備局の審査には、約２ヶ月半～３ヶ月ほどの時間がかかります。知事免許と比べて時間がかかるので気を付けましょう。

４．保証協会での支店追加の手続き(または営業保証金の追加供託)

保証協会に加入している場合

全国宅地建物取引業協会連合会(ハト)と全日本不動産協会(ウサギ)とで手続きが多少異なりますが、共通して言えることは「支店を新しく入会させる」手続きが必要になるという点です。

どちらも都道府県庁に申請書類を提出していることが前提になる手続きではあるものの、早いうちに現在加入している協会に問い合わせをして必要な書類を取り寄せておくとよりスムーズに動くことができます。

支店の追加に際しての注意点

協会の支部によっては、紹介者が必要になるなど手続きに移るまでに必要となる条件が異なる場合があります。
可能であれば免許換えの手続きに着手する前に、支店を設ける予定の協会の支部に何か特殊な手続きがないかどうか確認を取っておくとより確実です。

全国宅地建物取引業協会連合会(ハト)に加入している場合

全日本不動産協会(ウサギ)に加入している場合

弁済業務保証金分担金は事務所の数により用意する金額が決まるので、大臣免許を取得する、すなわち事務所を増やす場合は追加でお金を用意する必要がります。

弁済業務保証金分担金

本店の分として６０万円の納付をしているのに加えて、支店１つごとに３０万円の納付が必要です。ハトとウサギどちらの場合も、この金額を含めた手続き費用を案内してくれる場合がほとんどです。

営業保証金を供託している場合

本店の分として１，０００万円を供託しているのに加えて、支店１つごとに５００万円の供託が必要になります。
供託先は本店所在地を管轄する供託所１ヶ所のみです。支店の分を支店所在地を管轄する供託所に供託してしまうという間違いが多いのでお気を付けください。

手続きが終わったら・・・

保証協会で手続きをした場合は、協会側が地方整備局に弁済業務保証金分担金の追加納付があった旨を連絡してくれます。都道府県庁において提出した免許換えの書類審査が無事に終了し、協会側から地方整備局に連絡があって、免許換えの手続きは完了し免許証が発行されます。

営業保証金の追加供託をした場合は、ご自身でその旨を地方整備局まで届け出る必要があります。郵送では受け付けてもらえないので、ご自身で地方整備局の窓口まで持参する必要があります。

【必要書類】※関東地方整備局の場合

• 営業保証金供託済届出書(控えが必要な場合は、コピーを持参する。)
• 供託所の原本と写し(原本はこちらに戻り、写しを提出します。)

５．新しい免許証が届いたら、支店での営業が開始できる

大臣免許への免許換え手続きが完了すると、管轄の地方整備局から新しい免許証が郵送されてきます。ここまでで注意が必要なのは、免許証の発行が完了するまで支店での営業ができないということです。

新しい免許証の発行をもって免許換えをする前の知事免許は失効します。言い換えると、大臣免許の免許証が発行されるまで従前の知事免許は有効であるということです。

そのため、免許換えの申請をしてからであっても知事免許を受けている本店(ある場合は同じ都道府県内の支店)での営業は継続可能ということです。

とにかく、新しい免許証が届くまでは新しい支店での営業は開始しないようにしましょう。

まとめ

• ２つ以上の都道府県に事務所を設ける場合は国土交通大臣から宅建免許を取得する必要がある(大臣免許)。
• すでに都道府県知事から免許を受けて宅建業を営んでいる業者が他の都道府県に支店を設ける場合は、大臣免許への免許換えが必要になる。
• 免許換えに着手する前に、役員や専任の宅地建物取引士等重要事項に変更があれば、現在免許を受けている都道府県において変更の手続きを済ませておく。
• 支店として使う事務所は、免許換えの申請の時点で事務所として使えるように整えておく。
• 支店には政令使用人と専任の取引士を置く必要があり、政令使用人が専任の取引士を兼ねることもできる。
• 免許換えの申請先は本店所在地を管轄する都道府県庁で、申請にかかる費用は９万円である。
• 大臣免許は申請から約２ヶ月半～３ヶ月の審査期間を要する。
• 保証協会の手続き(または営業保証金の追加供託)は、免許の審査期間中に済ませておく。
• 大臣免許の免許証が届くまで支店での営業は開始できないが、知事免許は有効なのでその範囲での営業は可能である。